Florida es el mercado inmobiliario
más “inflado” de EEUU
■ Tampa y Orlando se ubican en el top 10 de un estudio realizado por la firma HSH.
■ En el mercado de Miami, las casas y condominios se están cotizando como promedio un 54% más.
■ En la Ciudad del Sol no sólo es complicado encontrar renta sino también adquirir una propiedad.
Florida.- Este año, quien intente comprar vivienda puede compararse con una novia que busca incansablemente un esposo (inmueble), pero como son muy pocos los disponibles para casarse, posiblemente tendrá que resignarse a seguir soltera. Hay mucha competencia y los novios pueden darse el lujo de escoger a la mejor. En Miami existen dos tipos de compradores: los que tienen el efectivo y los que financian. Los primeros son en su mayoría, inversionistas tanto locales como extranjeros. Mientras que en el segundo grupo están incluidas las personas que están decididas a comprar por primera vez y buscan un hogar para la familia.
En la Ciudad del Sol no sólo es complicado encontrar renta sino también adquirir una propiedad, especialmente si hay que pedir un préstamo. Cuando un inmueble sale al mercado siempre tienen la ventaja aquellos que pueden pagar de contado y hacer un cierre rápido, en un mes o antes. Entretanto, quedan en desventaja los que están precalificados para un credito que puede tomar 45 días o más en ser procesado y como si esto fuera poco, la vivienda también debe ser aprobada.
Según las estadísticas de la Asociación de Realtors, en el condado de Miami-Dade el precio promedio de venta de casas ha evolucionado este año de la siguiente forma: enero $269.000; febrero $270.000; marzo $280.000; abril $280.000; mayo $290.000; junio $312,700; julio $299,950 y agosto $300,000.
Para atrapar novio(un inmueble) hay que tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
1.- Precalificación: La lógica establece que antes de buscar, debemos obtener una precalificación bancaria, así tendremos claro el monto del préstamo al que podemos acceder. Nuestra casa ideal podría costar mucho más de lo que podemos pagar y con la aprobación vamos a aterrizar. Nuestros ingresos y gastos determinan nuestra capacidad de compra. Existe una regla que nos puede dar una rápida idea de lo que podemos financiar: nuestro ingreso anual lo multiplicamos por 3 o 4 y el resultado es un estimado de lo que podemos comprar. Por ejemplo $50.000 x 4= 200. 000.
2.- Disponibilidad: Hay que tener el tiempo y la disposición para ver las propiedades rápidamente. Si esperamos mucho, lo más seguro es que otro llegue primero y la gane. También es importante considerar si compramos una casa o un apartamento. La lista de condominios aprobados por el FHA es bastante reducida y eso limita nuestras opciones.
3.- Asesoria de expertos: lo más aconsejable es tener el apoyo de un asesor (mortgage broker) en el área del financiamiento y un agente de finca raíz para buscar propiedades. Ellos nos actualizaran con los precios que se manejan en el mercado. Igualmente, los gastos de cierre que incluyen impuestos por la compra, survey, title insurance, honorarios de la compañía de título, comisión del realtor y el mortgage. Además, la cuota inicial que debemos asumir, para un préstamo convencional va entre el 5 al 20% y para uno FHA (Federal Housing Administration) es del 3,5% del precio de la compra. Para esta decisión, una de las más importantes de nuestra vida, debemos estar informados y educados.
4.- Compañía de título: el abogado y su equipo deben ser de nuestra confianza porque ellos tienen la responsabilidad de revisar, preparar los documentos de la transacción y verificar que no tenga violaciones, multas o permisos abiertos. Debemos estar seguros de que nos van a representar bien y que en el futuro no tendremos sorpresas desagradables que nuestro bolsillo tendrá que asumir.
5.- Retos: Es importante estar dispuestos a comprar una propiedad que necesite reparaciones o renovaciones, en esos casos los dueños suelen ser más flexibles. El precio generalmente es menor, porque los vendedores saben que es un inmueble que requiere inversión. Es recomendable tener un contratista con licencia que nos dé un informe sobre los costos y la viabilidad de rehabilitarlo.
6.- Análisis del área: Debemos conocer en detalle la zona donde queremos comprar y en especial los puntos de interés que necesitamos como escuelas, supermercados y hospitales, entre otros.
7.- Metodos no tradicionales: otras opciones para encontrar vivienda son las subastas en la corte donde se pueden conseguir propiedades a precios por debajo del mercado. El proceso de subasta se hace a través de la internet. En el sitio web aparece el listado de las propiedades disponibles, el monto para comenzar a ofertar y la fecha de venta. Eso sí, la corte no financia y la compra debe hacerse de contado. El inmueble se adquiere, tal y como esté. Por eso hay que verlos y revisar si hay problemas con el título.
La otra forma, pueden ser los REO, es decir propiedades que los bancos han quitado por medio de un juicio hipotecario y deciden venderlas. A través de un agente de finca raíz se ofrecen al mercado, la entidad financiera establece las pautas y elige la mejor oferta.
En mi práctica diaria, conozco a más de un agente y comprador que sufren de frustración, impaciencia y desesperación porque no encuentran nada. Mandan ofertas y ofertas sin obtener resultados favorables. Así que el mejor consejo es armarse de paciencia, estar alertas y no rendirse. Tal vez, en el próximo intento consiga atrapar a ese novio esquivo.
Tampa y Orlando:
Las ciudades de Tampa y Orlando se ubican entre las mejores para convertirse en propietario de viviendas, según reseñó un artículo de Realtormag.
La primera de esas urbes ancla en el puesto 8, mientras que Orlando se situó en el último escaño del top 10. Un estudio realizado por la compañía especializada en datos de hipotecas, HSH, evaluó diversas características de 27 ciudades.
La principal categoría analizada fue la asequibilidad inmobiliaria, aquí se incluyó el costo mensual que deben asumir los dueños de propiedades.
En tanto, se tuvieron en cuenta los intereses y las tasas, así como los pagos que usted abonará en caso de adquirir una casa a precio promedio utilizando una tasa hipotecaria ajustada de 30 años.
Por otra parte, los responsables de la investigación emplearon las tasas de préstamos, basadas en una persona con crédito de 740 puntos o superior y el 20% de pago inicial.
En el primer lugar de la pesquisa terminó Pittsburg. Allí, solo necesitará, como promedio, 756 dólares mensuales en caso de que decida comprar una vivienda. Podrá asumir el pago con un salario mínimo de 32.390 dólares al año.
La segunda posición la ocupó Cleveland con 803 dólares como costo mensual y requerirá unos ingresos de 34.434 dólares para mantener su inmueble.
En la tercera plaza está Cincinnati con 868 dólares de costo mensual y salario mínimo de 37.179 dólares.
La cuarta y quinta posiciones se reservan para San Luis y Detroit por ese orden. En la primera de ellas es imprescindible 890 dólares para mantener a flote su casa y ello lo hará con un salario promedio de 38.131 dólares. En Detroit necesita 899 dólares para asumir el costo de la propiedad y un salario de 38.542 dólares para cumplir con ese propósito.
La sexta posición tiene dueña. Es la urbe de Atlanta, donde se requieren 935 dólares mensuales como promedio, apoyados en un salario de 40.292 dólares.
El puesto de la suerte, el séptimo, lo ocupa Phoenix. Si vive allí, debe recaudar anualmente 44.716 dólares. El costo mensual promedio de la vivienda es de 1043 dólares.
Ya adelantábamos que en la octava plaza se encuentra Tampa. En esta ciudad floridana el precio que debe pagar por una vivienda es de 1.047 dólares al mes. Será necesario que su salario ascienda a 44.874 en igual lapso.
En la penúltima posición del top 10 resalta San Antonio. En el primer aspecto, la pesquisa reveló que el costo llegó a 1.138 dólares mensuales. El salario mínimo deberá subir hasta 48. 753 dólares.
Cierra el listado de las primeras urbes otra ciudad del “Sunshine State”, Orlando. En este caso el costo mensual asciende a 1.152 dólares y el salario mínimo necesario debe ser de 49.382 dólares.
El mercado de Miami:
En el mercado de Miami, las casas y condominios se están cotizando como promedio un 54% más. Florida es el estado de la nación con más condados con los precios inflados no solo en la compra y venta de propiedades sino también en lo que pagan los inquilinos por sus alquileres. Por si fuera poco, también es líder indiscutible en fraude en materia inmobiliaria.
Según un estudio reciente de Corelogic, compañía experta en análisis sobre el mercado inmobiliario, Florida tiene 8 de los 12 condados más sobreevaluados de la nación
. Ocupando del quinto al décimosegundo puesto de manera consecutiva se ubicaron Miami, West Palm Beach, Fort Lauderdale, Palm Bay, Daytona Beach, Orlando, Tampa y Jacksonville.
Los primeros cuatro puestos le corresponden al estado de California y se trata específicamente de San Jose, Oakland, Riverside y Los Angeles.
Como dato curioso hay que destacar que Florida es el líder en Estados Unidos en fraudes en materia inmobiliaria. Miami, West Palm Beach y Fort Lauderdale comparten el primer lugar mientras Tampa se ubica en el segundo, Daytona Beach en el tercero, Jacsonville en el sexto, Orlando en el número 7 y Palm Bay en el once.
Para realizar su investigación Corelogic analizó diferentes factores como cuánto subieron los precios de las propiedades y las rentas en cada una de las zonas mencionadas al igual que los índices de fraude.
San Jose, en California, por ejemplo, fue la región de EEUU donde más subieron los precios desde 2012. Con respecto a hace cuatro años atrás hoy un inmueble cuesta 81% más caro.
En el mercado de Miami, las casas y condominios se están cotizando como promedio un 54% más.
Las otras zonas que más incrementaron su valor fueron West Palm Beach (51%), Fort Lauderdale (46%), Palm Bay (43%), Daytona Beach (42%) y Orlando (42%).
Estos indicadores pueden ser una buena noticia para los residentes de esas áreas quienes pueden obtener un muy buen precio por sus propiedades pero aleja el sueño de muchos compradores quienes tienen que pagar rentas cada día más inaccesibles.
En cuanto a donde más subieron las rentas en el Sunshine State se ubican West Palm Beach (28%), Fort Lauderdale (27%), Palm Bay y Daytona Beach (26%) y Miami en un 23%.
Corelogic subraya que a pesar de que los intereses para obtener préstamos hipotecarios se encuentran en sus niveles más bajos, son muy pocos los aspirantes que califican para obtenerlos.
La comunidad opina:
Juan José Estrada se instaló en Miami en la década de 1980 procedente de Nicaragua y hoy por su casa ubicada cerca del aeropuerto le ofrecen hasta $250.000. “Es mucho dinero”, reconoce, y no pocas veces se ha visto “tentado a venderla y a irse de la ciudad y comprarse otra cosa en Nicaragua”.
Francisca González, por su parte, tiene toda su familia aquí y “no le interesan los precios del mercado”. Según ella es “una locura lo que vale una propiedad hoy en día y son muy pocos los que pueden pagarla. Al final los pobres infelices terminan pagando una renta toda su vida y nunca van a ser dueños”, concluye.
Carlos García vendió su casa grande y se compró otra más chica “aprovechando la buena temporada. Hay que aprovechar ahora y con ese dinerito disfruto mis últimos años sin tener que trabajar tanto ni preocuparme por nada”, dice.
Según la agente licenciada de Star Realty, Jennifer London, es un buen momento para profesionales como ella. “Los precios tanto de las rentas como de las ventas están altos y mayores son nuestras comisiones”.
Por: The Associated Press
Redacción/R24
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Miami, jueves 13 de octubre, 2016
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