“Debe haber supervisión pero no control”
■ “El Gobierno debe vigilar, no controlar ni intervenir”.
■ Cree que la existencia de reglas adecuadas es clave. “Cuánto más claras son las leyes menos se precisa de los juzgados”
■ El experto español en administración inmobiliaria y propiedad horizontal considera que las personas deben involucrarse en la gestión del condominio. “Todos los problemas te afectan de manera directa o indirecta”.
El español Pepe Gutiérrez es más que un administrador de inmuebles. En Micondominio.com, @Micondominiocom organización que lo trajo a Venezuela esta semana para dictar varios seminarios, lo llaman “el Bill Gates” de los condominios por la experiencia que ha acumulado en el área.
La investigación que realizó sobre las leyes de propiedad horizontal vigentes en los países iberoamericanos le permite afirmar que, aunque las normas de la región son bastante parecidas, se dividen en dos grupos bien diferenciados.
“Cuando se convoca una reunión, la junta tiene que poner una lista de quienes están privados del derecho a voto, que son los morosos”.
Gutiérrez señala que las leyes de España y Venezuela eran similares en su origen, porque ambas entraron en vigencia hace alrededor de 50 años, pero no lo son en la actualidad porque la española fue reformada en 1999.
— ¿Por qué se modificó la ley en España?
– La reforma se hizo por iniciativa legislativa popular: se recogieron más de 500.000 firmas. Fue propuesta por los profesionales de la administración inmobiliaria con el apoyo de los condominios, que veían una necesidad de cambio. Principalmente porque la morosidad era muy alta, estaba entre 20% y 25%.
— ¿Qué se hizo para bajar la morosidad?
– Solamente con el hecho de promover la reforma de la ley se bajó el porcentaje de personas que no pagaban el condominio. En cuanto a las medidas específicas la primera fue que el moroso no tiene derecho a voto ni a impugnar las decisiones. También se incrementó el costo de que la gente no cancele, al imponer un interés aumentado en 2 puntos, y se creó un proceso de monitoreo. La cuarta medida, y la más importante, es la publicidad al deudor: cuando se convoca una reunión, la junta tiene que poner una lista de quienes están privados del derecho a voto, que son los morosos.
— ¿Qué otras medidas se incorporaron en la reforma?
– Se limitaron los acuerdos que precisaban unanimidad a situaciones excepcionales, no a casos habituales, porque había mucho abuso con eso.
— ¿Se establecieron mecanismos de control para los administradores de condominios?
– La profesión de administración de bienes inmuebles, que se imparte en varias universidades españolas, está regulada. Nosotros formamos un colectivo. Pertenecemos a un colegio. Eso requiere en primer lugar la formación universitaria en el área o la convalidación de otra carrera.
También implica el pago de pólizas de responsabilidad civil y cauciones, que sirven al colegio para responder a los miembros de un condominio en caso de que el administrador se vaya con la plata.
— ¿Hay alguna supervisión aparte de la del gremio?
– Hay otros elementos de control. La ley de consumidores sirve para sancionar las actuaciones que, si bien no son fraudulentas, pueden ser incorrectas. También está el control del mercado: hay empresas que duran muy poco y otras que tienen 100 años.
Lo importante es que cuando hay un profesional, las situaciones irregulares se reducen, mientras que cuando no lo hay, el riesgo es mucho mayor. La gestión del condominio entre los propios vecinos es posible legalmente, pero la participación de un administrador inmobiliario ofrece más garantías. La casa es el bien más preciado que las personas tenemos durante la existencia, por eso debemos plantearnos acudir a un profesional.
— ¿Es necesaria la intervención gubernamental?
– La legislación española se produjo en plena dictadura, en la época de Franco. La regulación es necesaria para proteger al consumidor. En España si alguien tiene un problema con el condominio, y su edificio es administrado por un profesional, sabe a donde tiene que ir. La desregulación que ha habido en los últimos años en Europa, impulsada por la idea del mercado libre, está afectando a todos los sectores. Se pretende que no haya limitaciones en el ejercicio de la administración inmobiliaria.
— En Venezuela, el Indepabis ha intervenido algunas empresas que administran condominios…
– Creo que la función del gobierno, en cualquier país, debe ser de vigilancia, no de control ni de intervención.
En Argentina tuvieron una situación parecida a la vuestra.
Al final lo que hicieron fue un registro de administradores, en el que no se exigía una cualificación pero si ciertos requisitos. Debe haber una supervisión pero no un control directo.
— ¿Por qué es importante que las personas se involucren en la gestión del condominio?
– Cuando eres copropietario en un edificio, todos los problemas te afectan de manera directa o indirecta. Puedes tener el mejor apartamento del mundo, pero cuando sales el ascensor no sirve. El valor de la vivienda puede apreciarse, o depreciarse, por las áreas comunes. Conozco casos de apartamentos que, sólo por las mejoras hechas al edificio, han incrementado el valor entre 15% y 20%.
— ¿Cuáles son los problemas más frecuentes?
– Las comunidades tienen tres tipos de problemas: económicos, arquitectónicos y sociales. De los primeros ya hemos hablado, porque son causados básicamente por la morosidad. Los arquitectónicos son aquellos relacionados con la vejez de un inmueble, las fallas de construcción, la rotura de instalaciones; que obligan al condominio a emprender acciones concretas. Los sociales son los enfrentamientos entre la gente. Pueden venir derivados de problemas económicos o arquitectónicos, pero fundamentalmente responden a que hay puntos de vista distintos sobre los aspectos que involucran a la comunidad. Hay gente que tiene expectativas distintas a las del resto. Hay personas que quieren hacer cosas (para mejorar la comunidad) y otras que no. Este año terminé una licenciatura en antropología social y cultural para entender mejor todo lo relacionado con estos problemas.
— ¿Cómo pueden resolverse esos conflictos?
– El consejo que doy es que se consigue más con miel que con hielo. El administrador inmobiliario tiene que ser un mediador. Tiene que buscar soluciones con las cuales la mayoría de la gente esté de acuerdo. Hay que tratar de conciliar hasta el último momento. Porque en un juzgado siempre hay un ganador y un perdedor.
— ¿Las leyes pueden ayudar a reducir los problemas?
– Claridad es igual a facilidad. Cuando hay reglas claras sobre lo que se hace y porqué, disminuyen los problemas sociales. Cuando las leyes cumplen con ese requisito significa que, de antemano, la convivencia será más fácil. Cuánto más claras son las leyes menos se precisa de los juzgados.
— ¿Las constructoras deben involucrarse en la administración del inmueble?
– A veces intentan hacerlo, pero no deberían. El cliente debe ser el propietario. Porque, por ejemplo, si un edificio tiene problemas de origen, el que debe resolverlos es el constructor.
Seminarios en Caracas:
Una semana para compartir experiencias
Micondominio.com organizó una serie de seminarios para que Pepe Gutiérrez comparta con los venezolanos la experiencia acumulada en 30 años de carrera como administrador inmobiliario.
La agenda de la visita del experto español comenzó ayer en la Universidad Corporativa Sigo de Porlamar, donde habló sobre la gestión de los condominios en zonas vacacionales.
Mañana estará en la sede de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en Caracas, para brindar consejos y herramientas sobre la administración de condominios en centros comerciales.
El viernes dictará el seminario Empresas Administradoras de Condominios Eficientes, Exitosas y Prósperas: Los 24 Errores que no Deben Cometerse en el Hotel Paseo Las Mercedes.
El sábado en la mañana participará en el Tercer Encuentro Internacional de Derecho Condominial, y en la tarde estará en el Segundo Encuentro Nacional de Juntas de Condominio.
Las dos actividades del sábado se realizarán en el auditorio Manoa del Centro de Estudios Latinoamericanos Arturo Uslar Pietri, en la Universidad Metropolitana.
Por: ALEJANDRO HINDS
ahinds@el-nacional.com
VIVIENDA | POLITÍCA
EL NACIONAL
