Advierten que las leyes y normas
desequilibradas son inviables

■ Países como Argentina, Chile y España garantizan los derechos de inquilinos y propietarios.

El proyecto de ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas, aprobado la semana pasada por la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, aleja a Venezuela del camino trazado por las normas de alquiler vigentes en Iberoamérica.

Las legislaciones de Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, España y Perú garantizan los derechos de los propietarios de inmuebles arrendados, sin dejar de proteger a los inquilinos, porque están orientadas a promover la inversión privada en el sector y lograr que la oferta cubra la demanda.

“¿Qué es lo que han hecho esos países en momentos de crisis? Buscaron proteger a los inquilinos, pero también dieron muchos beneficios a los propietarios y crearon condiciones para que el alquiler se desarrollara”, dice Teresa Borges, abogada especializada en derecho inmobiliario.

Los términos de la intervención estatal dependen de la ideología política de quienes gobiernan.

“Cuando no hay respeto por la propiedad privada se castiga, cuando se cree en ella se le otorga valor. De allí los diferentes enfoques en las leyes”, expresa.

La abogada agrega que lo más importante es que las normas sean viables, lo cual solamente es posible cuando se toman en cuenta a todos los actores involucrados en la materia regulada: no puede perjudicarse a unos para beneficiar a otros.

“Cuando una parte de la población no se siente representada por una legislación buscará todas las vías posibles dentro del marco legal ­e incluso fuera de él, lo cual es sumamente grave y puede tener consecuencias nefastas­ para burlarla”.

Arrendamiento premiado:

En Argentina se otorgan beneficios impositivos a quienes invierten en la construcción, rehabilitación o compra de unidades residenciales para destinarlas al arrendamiento como vivienda familiar permanente. Incluyen la deducción de las sumas invertidas y la exención de la utilidad originada por el alquiler, del impuesto a las ganancias.

En Ecuador se exonera del pago de todo tributo relacionado con predios urbanos a los edificios construidos dentro del perímetro de las ciudades durante un plazo de cinco años, contados a partir de la conclusión de la obra.

En España sólo se toma en cuenta la mitad del rendimiento neto que produce el alquiler de vivienda para el cálculo del impuesto a las ganancias. La deducción puede ser total en el caso de que los inquilinos tengan de 18 a 35 años de edad y ganen menos de un monto estipulado por el Gobierno.

En Perú se creó un sistema de “mutuales de alquiler” que permite a las instituciones del sistema financiero emitir títulos negociables ­certificados de ahorro inmobiliario­ equivalentes al valor de los metros cuadrados de construcción adquiridos.

Garantías vigentes:

A diferencia del proyecto que discute la Asamblea Nacional, en el que el oficialismo suprimió el pago de depósitos, las leyes de otros países establecen la obligación del inquilino de otorgar garantías al propietario del inmueble.

La ley de Argentina indica que el monto del depósito no superará un mes de alquiler por cada año de contrato. Agrega que la cantidad entregada será devuelta, ajustada por inflación, al terminar el contrato.

“El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, no podrá exceder de un mes de renta”, dice la norma vigente en Chile.

El marco legal español considera obligatoria, al momento de celebrar el contrato, la exigencia y la prestación de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad en el caso de vivienda y a dos en otros inmuebles.

En Colombia están prohibidos los depósitos y cauciones en los contratos de alquiler para vivienda urbana. Pero se acepta exigir fianzas al inquilino para garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos ­agua, electricidad, teléfono­ el pago de las facturas correspondientes.

Lapsos flexibles:

La propuesta que se discute en Venezuela fija una duración mínima de tres años para los contratos. El inquilino puede rescindirlo en cualquier momento sin pagar indemnización alguna. En Chile, Colombia y Perú no hay limitaciones de este tipo, pero en otros países sí. Argentina establece un lapso mínimo de dos años para el arrendamiento de vivienda, pero prevé que si el arrendatario desea la resolución anticipada debe pagar una indemnización de mes y medio de alquiler en el primer año o un mes en el segundo.

Ecuador también determina la duración en dos años, aunque exceptúa del requisito las habitaciones en casas de pensión y el arrendamiento de inmuebles “a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otro transitoriamente”.

España tiene un régimen más extenso. Precisa que la duración será libremente pactada por las partes, pero agrega que si ésta fuese inferior a cinco años, el contrato se prorrogará de manera obligatoria por plazos anuales hasta que alcance el período fijado.

Agrega que la prórroga obligatoria no procederá cuando en el contrato se exprese la necesidad del propietario de ocupar el inmueble antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.

Canon actualizado:

La fijación de la renta mensual también está presente en las legislaciones de otros países, pero con dos diferencias importantes con respecto a la fórmula planteada en el proyecto que se debate en Venezuela: se toma en cuenta el valor de catastro y se ajusta por inflación.

La ley de Argentina avala que el canon inicial sea concertado por las partes, pero aclara que para el aumento anual “deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la nación y de las provincias”.

La norma de Chile establece unos márgenes entre los cuales el propietario puede cobrar en función del valor del inmueble, que no es calculado por una fórmula especial sino que depende del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial.

La legislación colombiana señala que la renta mensual se acordará libremente siempre que no supere 1% del valor comercial del inmueble, que a su vez no podrá exceder 2 veces al avalúo catastral. Los ajustes se realizan cada 12 meses según la variación del índice de precios al consumidor.

En Ecuador está instituido que los cánones sean fijados cada dos años por las oficinas de registro de arrendamientos o las jefaturas de catastro en función de criterios como condición y ubicación del inmueble. La renta mensual no podrá superar la doceava parte del 10% del avalúo comercial.

La norma de España indica que la renta convenida entre las partes será actualizada anualmente de acuerdo con la inflación en los primeros cinco años de contrato y libremente a partir del sexto. También permite ajustes adicionales por mejoras, siempre que no sean superiores a 20%.

La legislación peruana también ordena unos parámetros en cuanto al máximo que se puede cobrar y vincula los incrementos de los cánones de arrendamiento al índice de precios al consumidor de la provincia en que esté ubicado el inmueble.

Juicios

Procedimientos expeditos para resolver conflictos:

Una de las principales objeciones al proyecto de ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas es que alarga el proceso para que los propietarios de inmuebles alquilados puedan recuperarlos.

Las legislaciones de Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, España y Perú, en cambio, señalan procedimientos expeditos para solucionar los conflictos entre arrendadores e inquilinos.

Argentina establece un juicio breve y permite, cuando es por falta de pago, la ejecución previa del desalojo. Chile hace lo mismo y se puede apelar a un solo efecto. Hay un sistema de garantías por si la sentencia es revocada.

En España hay un procedimiento oral breve sin segunda instancia. En los casos de falta de pago, se brinda la oportunidad al inquilino de que abone lo que debe, pero si reincide la situación cambia.

Por: ALEJANDRO HINDS
ahinds@el-nacional.com
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