La normativa no crea las condiciones para
incentivar participación del sector privado
El instrumento legal para regular terrenos y viviendas establece la “ocupación de urgencia” de un terreno o inmueble no residencial sin un avalúo previo.
Para el Presidente Hugo Chávez “la grave crisis de vivienda” es consecuencia “del modelo capitalista explotador y excluyente que se impuso a Venezuela en los últimos 100 años”, agravado por “las inclemencias del cambio climático”.
Así lo dejó por sentado cuando firmó la Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda, vigente desde el 28 de enero de este año.
El instrumento promulgado para “hacerle frente con éxito y rapidez” al déficit de viviendas, calculado en 2 millones de unidades, agiliza las expropiaciones y viola el derecho constitucional a la disposición de bienes, advierten juristas expertos en materia de propiedad.
En su artículo 27, el Decreto Ley 8.005, promulgado en el marco de la Habilitante, establece la “ocupación de urgencia” de terrenos e inmuebles no residenciales “ociosos, subutilizados o de uso inadecuado” que el Ejecutivo ordene.
La nueva ley le permite al Gobierno acelerar la expropiación de bienes para ahorrarse el avalúo, uno de los procedimientos más importantes establecidos en la Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública e Interés Social”, explica el abogado Raimundo Orta Poleo, directivo de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos.
Advierte que los dueños de los terrenos o inmuebles que sean ocupados quedarán “peligrosamente vulnerables frente al aparato estatal” porque no contarán con un avalúo previo de su propiedad.
“Si el bien está ocupado, su dueño tendrá que aceptar el monto que le den por él en una condición de `tómalo o déjalo’, sacrificando la capacidad de negociar el precio justo por su propiedad”, señala Orta Poleo.
Tomás Arias Castillo, especialista en Derecho Público y profesor de la Universidad Central de Venezuela, coincide con su colega. “El instrumento legal “deja a la arbitrariedad del funcionario público la calificación de un bien `subutilizado’ o `de uso inadecuado”, alerta.
El instrumento, cuyo objeto es beneficiar a familias en riesgo vital que no posean casa propia y a parejas jóvenes que están fundando una familia, no sólo se refiere a la propiedad de quienes tienen terrenos o inmuebles no residenciales.
Si bien el vicepresidente Elías Jaua aseguró que la Ley respeta la propiedad y que ésta le será reconocida al adjudicatario una vez que termine de pagar la hipoteca o crédito, en el artículo 7, prohíbe a los adjudicatarios vender, donar, alquilar, ceder o hipotecar el inmueble que se le haya otorgado bien sea con subsidio parcial o total.
Esta limitación por tiempo indefinido a la libertad de disponer del bien va contra el artículo 115 de la Constitución, afirma el abogado Arias Castillo. “La carta magna establece claramente los cuatro atributos de la propiedad: uso, goce, disfrute y disposición, pero este último queda prohibido en la nueva ley de emergencia por tiempo indefinido. Eso la convierte en una ley inconstitucional”, afirma el jurista y profesor de la UCAB.
Cerrando el cerco Decretar bandas de precios del metro cuadrado, regular precios de materiales para la construcción, y la atribución a Chávez de declarar de utilidad pública “los bienes esenciales” que considere “necesarios para la ejecución de proyectos residenciales”, son medidas que establece el texto legal en los artículos 3 y 5.
Para acelerar la construcción de viviendas son necesarias las inversiones de mediano y largo plazo y la confianza de las constructoras. “Lo que debe garantizar el Estado es la disposición de materiales, servicios públicos, estabilidad jurídica para invertir y el cese de la persecución contra constructores privados”, señala el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini.
Hasta ahora hay 22 personas presas, 13 detenidas y 81 medidas de prohibición de salida del país por la presunta comisión de estafas inmobiliarias, informó la semana pasada la fiscal general, Luisa Ortega Díaz.
“La promesa hecha por el Presidente Chávez de tener 250.000 viviendas nuevas en 2012 será posible sólo si el Gobierno construye tan rápido como legisla y para ello tiene que contar con el sector privado”, indica Orta Poleo.
Más que un papel La Cámara Inmobiliaria señala que en los últimos 12 años el promedio de construcción de viviendas es de 40.000 unidades al año, de las cuales el sector público aporta unas 12.000.
Arias Castillo complementa señalando que: “De poco sirve tener leyes que ofrezcan miles oportunidades para acceder a una vivienda o expropiar un millón de terrenos, si no hay lapsos de construcción eficiente”.
La Ley de Emergencia le ordena a los bancos crear una cartera obligatoria de crédito hipotecario adicional que atienda exclusivamente los proyectos de vivienda establecidos en el texto legal.
“El presidente Chávez le exigió a los bancos 15 millardos de bolívares para acelerar la construcción de viviendas. Aun cuando la banca debe destinar 10% de su cartera al sector hipotecario, aporta 15,3% lo que demuestra que está dispuesta a participar”, dijo el economista César Aristimuño, presidente de Aristimuño Herrera y Asociados.
Añade que el Estado solo no puede construir 150.000 viviendas en un año y por eso debe incentivar la participación de los constructores y la banca privados con reglas claras.
“El Gobierno debe crear las condiciones económicas para que quienes demanden financiamiento garanticen que lo pagarán. La banca no puede prestar dinero corriendo el riesgo de que no se lo paguen, porque de hacerlo pondría en peligro el dinero de los ahorristas”, advierte.
Martini, desde la Cámara Inmobiliaria, exhorta al Gobierno a reunirse con el sector privado para establecer metas de construcción de viviendas.
Recuerda que para construir 100.000 unidades se requieren 175.000 toneladas de acero y 4 millones de metros cúbicos de concreto.
“El Estado es el dueño del acero y el cemento en el país.
La producción de ambos cayó el año pasado 40% y 10%, respectivamente. Por muchas leyes que haya, si esa tendencia no cambia, tendremos que esperar un milagro”, afirma.
80% defiende la propiedad privada:
El director de Datanálisis, Luis Vicente León, asegura que en Venezuela a los pequeños y medianos propietarios les preocupan tanto o más que a los grandes las amenazas del Gobierno contra la propiedad privada.
Precisó que más de 80% de los venezolanos siente que es un aspecto importante para el desarrollo del país y positivo para sus vidas por sus aspiraciones de tener bienes.
“La mayor demostración de que la gente exige respeto a la propiedad privada ocurrió cuando se rechazó por voluntad popular la propuesta de reforma constitucional en diciembre de 2007. Ese fue uno de los factores clave que movió al electorado en esa oportunidad”, dice.
“La idea de que se adquiera forzosamente un terreno baldío para dárselo al pueblo tiene más adeptos porque un feudo o empresa inutilizados pierde respaldo popular”, agrega el economista. No obstante, las medidas que afectan industrias o terrenos operativos y utilizados son negativamente evaluadas por los ciudadanos.
Por: EDUARDO MÉNDEZ SÁNCHEZ
emendez@el-nacional.com
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