Regulación del valor depreció el metro
cuadrado de viviendas alquiladas
■ La zona de ubicación dentro de la ciudad no es valorada
■ Según el BCV, la compra-venta en el mercado secundario ha bajado 30%.
■ El valor para la venta cayó 70%, según la Cámara Inmobiliaria y el Grupo Convalor/ Tuavaluo.com.
■ La presidente de la Red Metropolitana de Inquilinos, Yuruani Prado, afirma que la regulación es positiva: “Se logró un equilibrio entre arrendatario-arrendador”.
El precio para la venta de un inmueble alquilado está por debajo del costo real del mercado desde que entró en vigencia la regulación del valor de construcción para fijar el canon de arrendamiento y el precio de venta, aseguran el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini, y el director del Grupo Convalor/Tuavaluo.com. Juan Celis.
El precio para la venta de un inmueble alquilado está entre 60% y 70% por debajo del costo real de mercado desde la entrada en vigencia, en noviembre del año pasado, de la regulación del valor de construcción para la fijación del canon de arrendamiento y el precio de venta, indicaron el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini y el director del Grupo Convalor/Tuavaluo.com, Juan Celis.
“Después de realizada la inspección por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y aplicada la fórmula que establece la normativa de regulación, el costo del metro cuadrado de las viviendas arrendadas se deprecia”, aseguró Martini.
Celis, cuya firma está especializada en determinar el valor de los inmuebles, precisó que la distorsión se produce por la regulación del valor de construcción (Bs/M2) por tipologías de viviendas, unifamiliares o multifamiliares, en arrendamiento, establecida por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, según Gaceta Oficial 40054. “Dos viviendas de igual metraje, a la venta, ubicadas en el mismo conjunto residencial, tendrán precios diferentes si una de ellas está alquilada”, explicó.
El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles, Roberto Orta, puntualizó que el valor del metro cuadrado de los inmuebles alquilados para la venta también se depreció porque en la legislación no se hace diferenciación de precio por la ubicación dentro de una ciudad. “Una vivienda en Chacao, Catia o La Guaira tiene el mismo precio de venta para el inquilino siempre que posea igual metraje, características estructurales, años de construcción y esté en la misma región: llanos, capital, insular o central “, aseveró.
Pocas inspecciones:
Martini advirtió que no se han comenzado a vender apartamentos alquilados a sus inquilinos porque apenas se han hecho algunas inspecciones, proceso durante el cual se determina el valor de venta. Explicó que los arrendatarios deben inscribirse en el Sistema Nacional de Arrendamiento de Vivienda en Línea, tener la solvencia de pago que debe emitir el Tribunal 25° y posteriormente pedir a la Sunavi la inspección para conocer el precio que deben pagar.
Celis recordó que los dueños de las viviendas arrendadas deben ofrecerla en venta primero al inquilino, según la legislación. Martini añadió que la ley no obliga al propietario a vender su inmueble, pero si desea hacerlo la prioridad de compra es del inquilino, quien cuenta con un año para decidirse. “En estas circunstancias la oferta de viviendas arrendadas para la venta no existe”, aseveró.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria aseguró que desapareció la oferta de inmuebles en alquiler debido al congelamiento de los alquileres desde 2004, la promulgación de la Ley de Arrendamiento en 2011 y la entrada en vigencia a finales del año pasado de la regulación del valor del metro cuadrado.
“En diciembre repuntó 5% la venta de apartamentos usados en las grandes ciudades. Los inmuebles vacíos que podrían haber sido alquilados fueron vendidos por sus propietarios.
El precio se elevó y fue fijado con nerviosismo ante la incertidumbre por una posible devaluación y por los altos costos de reposición. El mercado está distorsionado y no hay valores referenciales”, indicó Martini.
Venta reducida:
Martini expresó que la oferta de viviendas en el mercado secundario está casi paralizada. “Están vendiendo los propietarios que se van del país o los que quieren cambiar de vivienda”, acotó.
Celis refirió que las operaciones de compra y venta de inmuebles en el mercado secundario, según cifras del BCV, han bajado 30%.
Martini aseveró que no existe oferta de nuevos apartamentos. Destacó que los promotores privados no están construyendo viviendas para la clase media y el Gobierno edifica para el sector de bajos recursos. “El BCV indicó que en 2010 se aprobaron los permisos de 150.000 unidades de vivienda que construían los promotores privados. En 2011, sólo 30.000 y de 2012 no se registran cifran”, afirmó.
Explicó que la razón por la que no construyen urbanismo con capital distinto del que provee el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat proveniente del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda, es por el impacto que tienen las restricciones establecidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley de Arrendamiento, que obliga al promotor que construya más de 10 viviendas que deben registrarse en el Sunavi, que determinará cuántas de esas unidades debe destinar al alquiler.
“Se logró un equilibrio”:
Yuruani Prado, presidente de la Red Metropolitana de Inquilinos, afirmó que la regulación del valor de construcción de viviendas en alquiler ha beneficiado a los arrendadores porque es lo justo. “Se logró un equilibrio en la relación arrendatario-arrendador al fijarse el canon de alquiler según el metraje de la vivienda y su depreciación”, aseguró.
Prado expuso que los precios de los apartamentos de vieja data eran exorbitantes, porque sus propietarios tomaban en cuenta servicios como la cercanía a la parada de los autobuses, el Metro, comercios y hasta la vista al Ávila. “Se valían de la plusvalía para incrementar el precio”, aseveró.
Con la regulación, el precio se determina en relación con las condiciones de la estructura del apartamento, el mantenimiento, el metraje y la zona donde está ubicado por estado.
Considera que los precios descendieron más de 50%.
Comentó que en la inspección que realiza la Sunavi están presentes las dos partes y se ejecuta de forma minuciosa. Evalúa el piso, techo y paredes para poder fijar un precio objetivo.
Por: DULCE MARÍA RODRIGUEZ
drodriguez@el-nacional.com
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DOMINGO 20 DE ENERO DE 2013
