Gobierno fija alquileres sin
tomar en cuenta la ubicación
■ Aquiles Martini: “Hemos perdido el valor de los inmuebles”.
■ Se pagara lo mismo en Caricuao que en Terrazas del Ávila o La Candelaria.
■ La resolución del Ministerio de Vivienda y Hábitat establece el arrendamiento según los metros cuadrados y el tipo de inmueble, unifamiliar o multifamiliar.
■ El artículo 6º dispone que los propietarios no pueden vender su vivienda a precio de mercado, sino a precio regulado según la normativa aprobada, lo que implica una disminución de su patrimonio.
■ El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Roberto Orta Martínez, desestimó los posibles beneficios que pueda producir un esquema de cálculo que no fue consultado ni discutido. Orta señala que, además de obviar el valor del terreno, no se toman en cuenta los accesorios que forman parte de un inmueble y lo revalorizan, como puestos de estacionamiento y maleteros.
El Ministerio para la Vivienda y Hábitat fijó el valor de construcción (Bs./M2) por tipologías de viviendas, unifamiliares o multifamiliares, en arrendamiento, el cual será utilizado para el cálculo del precio de los inmuebles, según Gaceta Oficial 40054.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, reconoce que el precio de regulación está por debajo del costo real del mercado. “Para el propietario es una disminución de su patrimonio. Hemos perdido el valor de los inmuebles. Una vivienda en San Román, Caricuao o La Guaíra tiene el mismo precio e igual canon de arrendamiento siempre que posea el mismo metraje, características estructurales y años de construcción”.
Destacó que la normativa es inaplicable en el corto plazo.
Lo positivo, dijo, es que ya hay una fórmula para calcular el valor de reposición de los inmuebles, que discrimina entre una construcción tradicional y prefabricada y entre los diferentes tipos de viviendas: multifamiliar y unifamiliar. Expresó que el artículo 6 de la norma establece que los propietarios no pueden vender su vivienda a precio de mercado sino al regulado bajo el criterio fijado en la resolución. “Desalienta a aquellas personas que quieran valerse de la ley de arrendamiento para hacer negocio”.
Señaló que es complicado el tema de las tablas que deben llenar los funcionarios durante la inspección y recordó que hay 750.000 viviendas alquiladas en el ámbito nacional, de las cuales al menos 10.000 están registradas en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que no cuenta con el recurso humano ni las oficinas desplegadas por todo el país para poder cumplir con esta tarea.
Los valores definidos en la nueva norma estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2013. En el capítulo II, artículo 4, se señala que se aplicará una tabla de inspección para viviendas unifamiliares o multifamiliares, a los efectos de obtener los puntajes para la determinación del valor de la construcción a fin de aplicar el valor de reposición del bien.
No se hace justicia:
La Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos considera que el esquema de cálculo de alquileres “no genera justicia social para los propietarios debido a que no fue discutido con todos los representantes del sector, como fue el caso de la asociación que representa”. El presidente de la Apiur, Roberto Orta, desestimó los beneficios en la publicación del esquema de cálculo de alquileres que se oficializó este miércoles a través de la Gaceta Oficial.
Apuntó que el instrumento de valoración omite el valor del terreno y la ubicación del inmueble dentro de la región.
Tampoco consideran los accesorios que forman parte de un inmueble y lo revalorizan, como el caso de los puestos de estacionamiento y maleteros.
Orta dijo que la ubicación se determinó por regiones: llanos, capital, insular, central, entre otras, pero no se consideró que dentro de una ciudad hay zonas de diferentes condiciones que tienen mayor valor que otras. “A una vivienda le otorgan el mismo valor en cualquier parte de esa región”.
Hizo notar que para el pago de los impuestos no sucede así. Las alcaldías establecen el impuesto, según la ubicación del inmueble y el valor que este tiene en el mercado.
Cálculo del alquiler:
Según la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, se determina primero el Valor del Inmueble se divide entre los 12 meses del año y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es 3% si es multiarrendador, cuando el propietario tiene tres o más inmuebles alquilados o 5% si es pequeño arrendador, hasta dos viviendas alquiladas.
Por ejemplo, un apartamento en la urbanización San Román de 100 metros de construcción en un edificio de 10 pisos, con ascensor y 20 años de construcción costará 618.732 bolívares, cuando está alquilado o se quiere fijar el monto de alquiler y su canon de arrendamiento será 2.578,05 bolívares mensuales. Una vivienda de igual característica en la Guaira costará igual.
La Sunavi con base en las tablas publicadas ayer por el Ministerio de Vivienda y Hábitat determinará los alquileres. La fórmula para alcanzar el costo del inmueble incluye el valor de reposición o de la construcción, las dimensiones, la depreciación (medida en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.
“La fórmula está mal estructurada porque deja por fuera el valor del terreno, la ubicación dentro de la región y el valor fiscal del inmueble”, dijo el presidente de Apiur.
Metas ambiciosas:
El Gobierno ha construido 143.000 viviendas en lo que va de año, de acuerdo con la directora de planificación y presupuesto del Ministerio de Vivienda y Hábitat, Luz Amario.
Dijo que en lo que falta de 2012 el organismo aspira a cumplir la meta pautada: la edificación de 200.000 viviendas y agregó que para 2013 esperan alcanzar las 380.000 unidades.
“Estamos construyendo 20.000 viviendas a través de convenios con China”, dijo.
El presupuesto para este ministerio es de 2,9 millardos de bolívares, casi 10% superior al aprobado el año pasado, de los cuales se desprenden 1,5 millardos para el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. 48% del monto será destinado a acciones centralizadas. Señaló que los fondos para los proyectos del Instituto Nacional de Vivienda, al cual le fueron adjudicados 741 millones de bolívares, provendrán de otras fuentes de financiamiento distintas al presupuesto.
Así se calcula el valor de los alquileres:
■ 1.- En la resolución 203, publicada en la Gaceta Oficial número 40.054 de este miércoles, el ministerio de Vivienda y Hábitat otorga a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) la responsabilidad de calcular el valor de los inmuebles.
■ 2.- Los funcionarios de la Sunavi deberán inspeccionar la vivienda para fijar el valor de la construcción, mediante una tabla con puntajes, que evaluará la construcción de acuerdo a varias características: estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas, agua potable y servidas, puertas y ventanas y otros aspectos que distingan al inmueble.
■ 3.- La Sunavi también evaluará el valor de reposición (costo de la construcción), las dimensiones del inmueble, su depreciación en el mercado (tomando en cuenta la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservación), la región geográfica y su vulnerabilidad sísmica.
■ 4.- Para cumplir con la inspección, el propietario deberá demostrar las características del inmueble mediante un documento certificado por la autoridad municipal competente.
■ 5.- Tras la inspección, la Sunavi obtendrá un puntaje del inmueble y se deberá remitir a las seis tablas contenidas en la resolución para fijar el costo final de la vivienda.
■ 6.- Estas tablas evalúan a la vivienda según su tipo (multifamiliar o unifamiliar), número de pisos, sistema de construcción (Aporticado: si cuenta con soportes o Túnel: sistema de construcción que hace circular el aire), si cuenta con sótano o ascensor.
■ 7.- Cada tabla tiene unos valores estimados. Según la evaluación que obtuvo el inmueble en la inspección, los costos de construcción de la vivienda van desde los 1.860 hasta los 8.430 bolívares el metro cuadrado.
■ 8.- Los diferentes montos establecidos en las tablas tendrán vigencia hasta el 31 de diciembre de 2013.
■ 9.- Una vez definido el valor del inmueble, el canon se obtiene multiplicándolo por el porcentaje de rentabilidad anual y dividiéndolo entre los doce meses del año.
■ 10.- Según el reglamento de la ley, aprobado el 12 de noviembre de 2011 por el Ejecutivo Nacional, establece que si el propietario del inmueble es un multiarrendador (tiene tres o más viviendas alquiladas), la rentabilidad anual será de 3%, mientras que si es un pequeño arrendador, será de 5%.
■ 11.- Según la agencia AVN, la fórmula establecida por el Ejecutivo sirve para determinar el precio de venta de los inmuebles bajo la figura de la preferencia ofertiva, es decir la prioridad del inquilino de comprar la casa que habita como arrendatario en caso de que el propietario decida venderla.
Por: DULCE MARÍA RODRÍGUEZ
drodriguez@el-nacional.com
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JUEVES 22 DE NOVIEMBRE DE 2012
