Mediante regulaciones y expropiaciones la actividad está en jaque. La
producción de viviendas privadas cayó 36% en el primer semestre

Mediante leyes se estrecha
el cerco al sector inmobiliario

En el año 2008 el Gobierno dio los primeros pasos para incrementar su control en la actividad. Entre otros instrumentos, las autoridades cuentan con la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de Vivienda y la Ley de Acceso a los Bienes y Servicios, y además avanzan en la aprobación de la Ley de Propiedad Social y la Ley de Preventa.

Al menos 89% de los participantes en una consulta vecinal, realizada entre los compradores del inmueble temporalmente ocupado, rechazaron que esta medida pueda cambiar a una expropiación del conjunto, ubicado en los límites de Sucre y El Hatillo. Corrió el rumor de que los edificios habían sido expropiados, lo que causó consternación entre los que se encontraban decidiendo estrategias comunes. Aunque el Gobierno, asegura que la producción de viviendas es prioritaria, los marcos legales que se han aprobado en los últimos dos años han creado más obstáculos que facilidades a la construcción de casas.

El mercado inmobiliario se enfrenta a un cerco que se estrecha cada vez más. Mediante regulaciones y expropiaciones la actividad está en jaque.

El inicio:

Con la reforma a la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda en julio de 2008, el Gobierno dio los primeros pasos para incrementar su control en la actividad. En ese texto se declaran de utilidad pública e interés social todos los bienes y servicios susceptibles de ser empleados en la planificación, producción y consumo en materia de vivienda y hábitat.

Ante esa disposición, el Ejecutivo Nacional tiene luz verde para ejercer medidas en cualquiera de las etapas de la construcción de unidades habitacionales. Aunado a ello, la Ley condiciona los planes habitacionales.

En el articulado se indica que el Ministerio de la Vivienda tiene a su cargo la planificación de los programas a escala nacional atendiendo a las directrices de la planificación centralizada.

Las acciones no solo quedaron en la Ley de Vivienda, mediante resoluciones se contemplaron más controles.

En noviembre de 2008, el despacho realizó la primera regulación al cobro del índice de precios al consumidor en los contratos de preventa y además estableció una norma con los precios máximos para la adquisición de las tierras urbanas destinadas a las viviendas.

En ese momento se fijó la primera regulación a los precios en el sector. Cuando los entes oficiales requieren de terrenos urbanos para realizar proyectos habitacionales, la cancelación de las tierras se realiza de acuerdo a los parámetros fijados por el Ejecutivo.

Prohibición:

En 2009 el sector inmobiliario se enfrentó a más restricciones. En junio de ese año, el para entonces Ministerio de Obras Públicas y Vivienda prohibió la aplicación del índice de precios al consumidor en la preventa de inmuebles, lo cual obligó a las constructoras a realizar una revisión de los contratos.

Esa limitación incidió en el ritmo de producción de las viviendas, dado que las disponibilidades financieras de las inmobiliarias se redujeron.

Junto con la prohibición se reformó la Ley de Acceso a los Bienes y Servicios, que permite medidas preventivas sobre los bienes inmuebles cuando se detecten abusos de las constructoras y promotoras.

Las regulaciones a lo largo del ejercicio continuaron en ascenso.

En el último trimestre del pasado año se aprobó la Ley de Tierras Urbanas, la cual señala que la propiedad de tierras urbanas tiene función social y declara de utilidad pública e interés social todas las tierras sin uso.

En ese texto, además se indica que los terrenos objeto de la regulación son aquellos “abandonados por sus propietarios, los que están sin edificar, y cualquier otro que determine el Ejecutivo Nacional”.

Ante lo previsto en el texto se limita la disposición (venta) de los terrenos, el Estado tiene un derecho de preferencia y se deja en manos de los entes oficiales la selección de las tierras.

En proceso:

Esas regulaciones junto con las amenazas de expropiación y los problemas en el suministro de insumos se reflejaron el volumen de unidades.

La terminación de viviendas por parte del sector privado en el primer semestre del año cayó 36%.

En la primera mitad de 2009 las empresas realizaron 33.000 unidades y en los primeros seis meses de 2010 culminaron 21.000.

Pero las acciones no han cesado. En la agenda del Gobierno y el Parlamento los controles crecen. La Asamblea Nacional redacta la propuesta de Ley de Preventa de Inmuebles, la cual detalla los aspectos que deben incluirse en los contratos de compra de viviendas en el mercado primario como los precios y los plazos de terminación de los desarrollos.

Las acciones no solo se realizarán al mercado primario sino también al de alquileres. Los diputados tienen lista la propuesta que permite a los arrendatarios adquirir los inmuebles en los cuales han estado viviendo al menos por 10 años. En el texto se fijan mecanismos especiales para facilitar a las familias la adquisición de las viviendas.

El primer mandatario nacional ha indicado que las familias que tienen tiempo pagando alquileres deben ser propietarios de las unidades. Para complementar esta norma se prepara la reforma de la Ley de Arrendamientos con el fin de ajustar las causales de desalojo.

El control se amplía cuando en la agenda se encuentran las propuestas de Ley de Regularización de las Tierras en los Asentamientos Urbanos Populares, que contempla parámetros para la adquisición de los terrenos en las zonas populares, y la Ley de Propiedad Social, que señala que los medios de producción destinados o proyectados a la satisfacción de las necesidades humanas o la producción de obras, bienes o servicios deben ser sociales

No obstante, para el Ejecutivo Nacional las regulaciones fijadas y las que están proceso no han sido suficientes.

Esta semana decidió realizar la expropiación y ocupación de desarrollos habitacionales en varios estados, bajo el argumento de que las constructoras incumplieron con las normativas y se retrasaron en la entrega de los proyectos.

Esas medidas, según los representantes del sector inmobiliario nacional, crean más incertidumbre en una etapa en la cual la actividad está desacelerada.

MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL
marmas@eluniversal.com
Domingo 7 de noviembre de 2010